2023년 부동산 규제 완화로 '전매제한 완화'

안녕하세요 부동산 성공투자의 미래 두미부동산입니다.
부동산 국가대표 김세원 대표의 다섯 번째 부동산 투자 전망문을 게재합니다.

안녕하세요 두미부동산 김세원 대표입니다.
2023년 부동산 규제 완화가 되면서 부동산 시장의 많은 부분이 바뀔 전망입니다.
물론 2023년 2월 국회를 통과해야 가능한 규제 완화도 있으니 참고하시기 바랍니다.
가장 주목할 점은 2023년 1월 5일부터 용산구, 강남구, 서초구, 송파구를 제외한 서울과 경기도 지역이 비규제 지역이 되었다는 것입니다.

비규제지역으로 바뀌면 달라지는 점이 많은데요. 이번 포스팅은 전매제한에 대해 이야기합니다.
우선 원래는 규제에 의해서 어땠는지를 봐주셔야 달라지는 것을 확실히 느낄 수 있습니다.
분양권/재건축/재개발

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이렇게 3개 분야의 전매제한이 바뀝니다.
최초 분양권입니다.

수도권의 경우 최대 10년까지 분양권 전매 제한이 있었습니다.
예를 들어 투기과열지구 내 분양가 상한제 적용 지역 중 분양가 시세 대비 80% 미만이었다면 청약일로부터 10년간 전매가 불가능했고 준공 후 2년 이상 실거주 의무도 있었습니다.
하지만 이번에 분양가 상한제가 없어지면서 실거주 의무가 없어졌습니다.
또한 비규제지역이 되어 전매제한 기간이 대폭 완화되었습니다.

청약의 당선 날에서 최대 3년까지 변경되었습니다.
예컨대 이번에 규제가 해제된 지역 중 과밀 억제 권역에 있으면 청약 당첨 날로부터 1년 이후부터는 분양권 전매가 가능하게 됩니다.
참고로 서울은 다과 조밀 억제 권역이다라고 생각하세요.2023년 3월 이후 소급 적용을 한다는 점에서 이미 청약에 당선했던 분들도 본인의 상황에 맞추어 분양권을 전매할 수 있습니다.
대출에 대한 규제도 많이 완화된 것으로 이미 납품한 계약금 및 중도금이 있으면 승계하면 좋겠어요. 이번 규제 완화로 분양 시장이 다시 활기를 되찾아 달라는 소원입니다.
두번째는 다시 개발입니다.
원래 투기 과열 지구 내의 재개발 구역은 2018년 1월 24일 이후 사업 시행 인가 신청을 하면 관리 처분 인가 날부터 소유권 이전 등기 때까지 매매를 할 수 없는 상태였습니다.
예를 들어 00재개발 구역이 사업 시행 인가 신청을 2018년 1월 23일에 할 경우 전매 제한은 없습니다.
그러나 2018년 1월 25일 사업 시행 인가를 신청한 경우 이곳의 재개발 구역은 관리 처분 승인을 받으면 소유권 이전 등기 때까지 매각, 인수가 없어요.물론 예외 조항이 있었는데 나중에 갑니다.
그러나 이번 투기 과열 지구가, 비규제 지역으로 바뀌면서 재개발 지역의 전매 제한이 없어졌어요.그러나 이런 문제가 발생할 수 있습니다.

규제지역이었을 때 관리처분 인가를 받았다면 소급되지 않고 그대로 전매제한인가? 해당 재개발구역이 있는 구청 및 시청에 알아본 결과 전매가 가능합니다.
즉, 관리처분인가를 받은 득이 없었던 용산, 강남, 서초, 송파를 제외한 서울과 수도권 재개발구역은 상시 전매가 가능하다는 결론입니다.
제가 4구역이나 흑석 11구역 역시 매매가 가능하다는 이야기이니 참고해주세요.세 번째는 재건축입니다.
재건축은 도정법상 조합설립인가가 나면 전매가 금지되는데, 이 또한 재개발과 마찬가지로 규제지역 4구를 제외한 모든 지역에서 재건축 아파트도 매매가 가능합니다.
그리고 빈소법으로 진행하는 정비사업 가로주택정비사업 역시 조합설립인가가 나면 전매가 금지돼 있었는데요.비규제 지역이라면 가로주택 정비사업도 전매가 가능합니다.

이번 규제 완화, 특히 투기과열지구 해제로 수도권 정비사업에 활기를 띨 것으로 보입니다.
조합원이나 청약 당첨자분들 본인 상황에 맞게 매매를 함으로써 얼어붙은 주택시장에 따뜻한 온기가 생긴 것 같습니다.
하지만 아직 금리 영향과 실거주 의무가 사라지면서 임대 물량이 많이 나올 것으로 보여 당분간 가격이 다시 반등할 것으로 보이지는 않습니다.
지금으로서는 급매물을 잡는 것이 좋은 시장입니다.
기타 자세한 사항에 대해 궁금하신 점이 있으시면 아래 연락처로 문의해주시기 바랍니다.

두미공인중개사사무소 왕십리점 서울특별시 성동구 왕십리로 410