부동산 경매 강제집행 절차와 계고 및 동산집행 정보 확인 방법

강제 집행에 관한 내용을 설명하기 전에 전체적인 법원 경매 절차와 용어를 이해하는 것이 중요합니다.

• 경매진행절차(간소화)
• ①법원경매공고->②경매낙찰->③대금납부 및 소유권이전->④부동산인도명령->⑤강제집행->⑥동산매각
• 인도명령이란? 매수인이 대금을 납부한 뒤 6개월 이내에 신청하면 법원이 채무자나 소유자 및 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 하는 명령.
• 부동산인도명령을 신청할 수 있는 자는 낙찰인과 낙찰인의 상속인 등 일반 승계인에 한해 경락대금이 완납되면 소유권이전등기가 되어 있지 않더라도 인도명령을 신청할 수 있다.
  인도명령 신청은 경락대금을 완납한 경락인에게 부여된 집행법상 권리이므로 경락인의 경락부동산을 제3자에게 양도하였더라도 경락인만이 인도명령을 구할 권리가 있다.
  종래의 소유자가 인도명령에 기한 인도를 거부하는 경우에는 경락인은 법원으로부터 송달된 인도명령의 정본과 송달증명서를 집행관에게 제출하고 집행을 위임하여 처리할 수 있습니다.
  

출처 : 국가법령정보센터

강제집행이란? 사법상 또는 행정법상의 의무를 이행하지 않는 자에게 국가가 강제권력으로 그 의무의 이행을 실현하는 작용 또는 절차.

강제집행은 채권자의 신청에 따라 집행권에 표시된 사법상 이행청구권을 국가권력에 의해 강제로 실현하는 법적 절차다.
강제집행을 하려면 집행권원이 있어야 하고, 이를 위해서는 집행사실을 기재한 공증을 받거나 지급명령, 조정, 화해 등을 통해 판결이나 같은 효력을 받아야 한다.
경매에서는 인도명령에 의하여 그 효력이 인정되고 인도가 쉽지 않은 경우에는 집행까지 진행하는 경우가 있다.

즉, 부동산 인도 명령 신청 이후 강제 집행이 가능하고 부동산을 인도받기 위한 점유자와의 합의 과정은 합의 시점에 따라 절차의 차이가 발생합니다.

점유자에게 부동산을 인도받을 때까지 보통 3가지 경우가 있습니다.

낙찰받은 부동산에 점유자 및 유체동산이 없는 경우 → 인도명령 및 강제집행절차가 불필요점유자와 합의하여 부동산을 인도받는 경우 → 합의시점에 따라 절차가 다른 점유자와 원활한 합의가 이루어지지 않거나 연락이 닿지 않는 경우 → 강제집행

Tip. 점유자와의 합의가 순조롭게 진행되고 있다고 하더라도 합의 과정에서 언제든지 점유자가 변심해 상황이 달라질 수 있으므로 점유자 합의와 관계없이 잔금 대금 납부 후 인도명령 신청을 해두는 것이 좋다.

PS 통상인도명령 신청과 병행되는 점유이전금지 가처분에 대한 내용까지 추가되면 혼동될 수 있으니 제외하고 설명하오니 이점 참고하시기 바랍니다.

부동산 강제집행절차 ① 강제집행신청 → ② 현황조사 → ③ 집행비용 예납 → ④ 강제집행 계고 → ⑤ 강제집행 실시

서론이 길었지만 오늘은 강제집행 절차와 이 중 네 번째 단계인 강제집행 계고 경험담을 함께 공유하도록 하겠습니다.

법원 경매를 통해 낙찰된 이후 대금 납부까지 완료됐지만 기존 임차인이었던 점유자의 무리한 명도비, 이사비로 인해 원만하게 합의가 이뤄지지 않아 강제집행까지 진행 중인 상황입니다.

집행비용 예납 후 집행관과 계고 날짜를 협의하여 어제 강제집행 계고를 실시하였습니다.

우선 강제집행 계고를 진행하려면 참관인으로서 신청인 이외의 성인 2명의 증인이 필요하며 증인은 신분을 지참하여 정해진 계고시간에 참여하여야 합니다.

또한 강제로 문을 여닫아야 하므로 열쇠 가게도 불러 계고를 진행하고 증인은 사리 구별이 가능한 성인이면 누구나 상관 없으니 일면식이 있는 부동산실장이나 주변 지인에게 도움을 요청하면 됩니다.

• 정보를 수집하고 있기 때문에 어떤 분은 계고 시문을 여닫지 않고 현관문 앞에 계고장을 붙였을 뿐이었다는 경험담과 증인 출석 없이 진행했다는 경험담도 있는 것으로 보아 관할 법원 또는 집행관의 재량에 따라 계고 방법은 조금씩 다른 것 같습니다.
  

강제집행 계고본의 내용은 제 경험에 의해 작성되며 관할 법원 또는 집행관의 재량에 따라 계고 방법은 조금씩 다를 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

계고를 진행하던 경매 물건은 점유자가 오래전부터 부재했고 건물 내 동산만 존재하는 상황이었습니다.
즉, 실내에 물건(집기 등)은 있습니다만, 사용하지 않게 된 후에는 오래된 건물입니다.

약속된 시간에 집행관과 신청인, 증인 2명, 열쇠가게가 모두 한자리에 모이면 집행관이 강제집행 계고를 합니다.

먼저 점유자가 부재하기 때문에 열쇠 구멍이 문을 열고 집행관이 들어가 점유자의 신분을 확인할 수 있는 증거물을 찾습니다.

점유자가 점유하였음을 확인하는 절차에서 점유자 신분을 확인할 수 있는 통장, 명함, 신분이 명시된 서류 등이 증거물이 될 수 있습니다:)

증거물을 찾은 후,

오랫동안 점유자가 없어서 그런지 몰라도.. 집행관은 강제집행을 실시했다는 내용과 강제집행에 따른 주의사항 등이 적힌 안내문(?)을 건물 안에 두고,

여닫던 문 바로 옆에 공지서를 붙이고 계고합니다.

부동산 인도명령 정본에 의한 강제집행이며, 계고일로부터 약 2주 후까지 자진 인도함을 고지하는 내용입니다.
공지서를 부착하여 계고 진행은 마무리하고 이후 절차는 집행관, 용역업체와 강제집행 날짜를 정한 후 강제집행을 실행합니다.

강제집행하여 인도되는 부동산에 만약 동산(잡동사니 물건..)은 컨테이너에 이동 및 보관하고 채무자가 보관물품을 받지 않으면 동산매각절차를 거친 후 강제집행절차는 모두 종료됩니다.

강제집행 시 발생하는 물품 반출 비용, 컨테이너 보관비 등 모든 제반 비용은 낙찰자 부담이므로 상당한 비용과 시간이 소요됩니다.

그렇기 때문에 최대한 점유자와 원만하게 합의해서 서로 윈윈하는 것이 가장 좋은 방법이 아닐까 싶습니다.

동산집행정보 확인방법

동산 강제집행 사건의 경우 제 사건 검색으로 사건 검색이 되지 않으며 아래 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

www.courtauction.go.kr

위 홈페이지 접속 후 회원가입 → 로그인 → 우측상단의 나의 경매 → 나의 동산집행정보

Click!

자신의 동산 집행 정보에서 추가를 선택하여 자신의 동산 집행 정보를 추가합니다.

집행정보는 강제집행 계고 시 놓여 있는 안내문에 집행사건 비밀번호가 기재되어 있어 사건 당사자라면 해당 사건 관할 집행사무소 측에서도 확인할 수 있습니다.

정보 입력 후 저장하고 사건 번호를 클릭하면 아래와 같이 사건 상세 정보를 볼 수 있습니다.

이상으로 간단한 경매 및 강제집행 진행 절차부터 강제집행 계고 경험담과 동산집행 정보를 확인하는 방법까지 알아봤습니다.

• 본 포스팅 내용은 제가 경험한 것과 공부한 것을 바탕으로 작성하였으므로 잘못된 부분은 댓글로 남겨주시면 바로 잡도록 하겠습니다.
  
• 누군가에게는 조금이나마 도움이 되는 정보가 되었으면 좋겠습니다.
  
• 감사합니다。